温哥华办公市场现状：空置率攀升

温哥华办公市场现状：空置率攀升

在21年前的网络泡沫破裂期间，温哥华市中心的可租赁办公空置率曾如此之高。根据商业地产公司CBRE发布的最新市场公报，截至2025年第三季度，温哥华市中心的办公空置率达到了12.6%，比今年第二季度的11.9%增加了0.7%。

尽管如此，温哥华仍在加拿大主要城市中保持最低的办公空置率，远低于渥太华（14.8%）、哈利法克斯（14.9%）、多伦多（17%）、温尼伯（18.3%）、蒙特利尔（18.9%）、埃德蒙顿（21.2%）、卡尔加里（30.3%）、伦敦（30.6%）和滑铁卢（31.3%）。

与美国主要城市的市中心办公空置率相比，温哥华的表现也相当积极。

办公空间的质量迁移

自疫情以来，市场出现了“质量迁移”的趋势，租户们纷纷离开老旧、低品质的办公物业，转向新建的现代化办公空间，这些空间提供更高的标准和更多的设施。

特别值得注意的是，lululemon已经租下了位于CF Pacific Centre前诺德斯特龙（Nordstrom）商店上方的300,000平方英尺的优质AAA级办公空间，取代了索尼影业（Sony Pictures Imageworks）的全球总部，而索尼将迁至The Post大楼，微软（Microsoft）则扩大了在新的B6办公大楼的现有业务。

然而，根据CBRE的分析，这一“质量迁移”的趋势正在减缓，优质AAA/A级办公空间的需求正在经历“转变”，由于租户需求的变化，整体表现受到抑制。

“高品质办公空间的空置率因这些相互抵消的力量而趋于稳定，”CBRE表示。

新旧办公空间的差距

尽管如此，新建的高端办公大楼与老旧办公楼之间的差距依然明显。本季度，老旧低品质（B级和C级）建筑的空置率再次上升，达到17.2%，增加了1.8%。相反，新建的顶级办公大楼（AAA级和A级）保持较高的入住率，空置率仅为9.5%。

大温地区的办公市场

大温哥华地区的郊区办公市场——即位于温哥华市中心以外的所有区域——空置率略微上升0.2%，达到了10.1%。整体而言，大温哥华的办公空置率较第二季度上升了0.5%，达到了11.4%。

当前，温哥华市中心正在建设的办公空间总面积为446,000平方英尺，其中约29,000平方英尺位于温哥华市中心，其余位于该地区其他地方。在正在建设的项目中，52%的空间已被预租。

在2025年第三季度，大温哥华郊区新完成的办公空间为166,000平方英尺，预租率达到55%。

加拿大其他城市的市场动态

CBRE的更新报告指出，第三季度四个加拿大城市中心的办公市场空置率有所下降。其中，加拿大卡尔加里和渥太华的空置率因办公空间转为住宅项目而有所减少。特别是卡尔加里在住宅转型项目中移除了超过991,000平方英尺的办公空间，自2021年以来，办公转住宅的总面积已达到680万平方英尺。此外，自2021年以来，卡尔加里还拆除了260万平方英尺的办公空间。转型和拆除项目的结合使得卡尔加里的办公空置率下降了2%。

全国范围内，10个大都市地区的在建办公空间总量在第三季度降至260万平方英尺。没有新的办公项目开始建设，办公建设管道的数量达到了20年来的最低水平。大多伦多地区仍占大多数在建办公开发项目的79%。

需要注意的是，可租赁办公空置率并不等同于办公空间的实际使用情况，由于许多企业延续的远程办公和半远程工作政策，实际活动仍低于疫情前的水平。

未来展望

随着办公室市场面临持续的不确定性，包括远程办公的影响，加拿大的结构性经济挑战，政府政策以及新兴的人工智能工具的影响，未来的市场走向依旧不明朗。

与此同时，大温哥华地区的可租赁工业空间市场在本季度北弗雷泽河以北完成了更多的空间，推动大温哥华的整体工业空置率小幅上升至5.3%。

然而，整个区域的工业空间空置率实际上略微下降至3.8%，主要是因为50,000平方英尺以上的大型空间租赁活动更为活跃——这类大型房源的数量从55个降至48个。

新建的工业空间建设在连续四个季度放缓的同时，尽管本季度完成了520,000平方英尺的新工业空间。正在建设的空间中，67%的面积现已被预租，较上季度的56%有所上升。如果将定制项目排除在外，预租率仍从24%上升至42%。

与此同时，子租赁空间——即现有租户重新提供的仓库或单位——减少了近17%，现有约170万平方英尺的子租赁空间，占大温哥华所有可用工业空间的约14%。