2025年加拿大经济驱动因素与货币政策分析

2025年加拿大经济驱动因素与货币政策分析

2025年第三季度，加拿大经济持续减速，导致货币政策发生重大转变。加拿大央行（BoC）于2025年9月17日将关键隔夜利率降低了25个基点至2.50%。这一举措有效地重新启动了自2024年开始的宽松周期。该决定是由于经济疲软的证据不断积累，旨在在BoC的货币政策框架内更好地平衡风险。

经济减速的主要指标

促使利率下调的关键指标之一是就业市场的显著恶化。根据劳动力调查数据，加拿大的就业在2025年8月连续两个月出现下降，失业率攀升至7.1%，显示出劳动力需求的减弱。失业率的上升主要集中在与贸易相关的行业，突显了加拿大经济对外部压力的脆弱性。

此外，国内生产总值（GDP）的收缩也表明经济产能的利用不足。据2025年第二季度的GDP数据显示，加拿大经济比上一季度缩减了0.4%，主要原因是美国关税和贸易不确定性导致出口大幅下降。

最后，尽管Headline通货膨胀率仍低于BoC的2%目标，但却显示出上升的趋势。2025年8月消费者物价指数数据显示，通货膨胀率为1.9%，较7月的1.7%有所上升。尽管总体通胀率较低，这一上升趋势仍表明成本压力的持续存在。然而，联邦政府取消了大部分对美国商品的报复性关税，降低了未来通胀上行风险。

BoC承认，虽然降息旨在刺激商业活动，但贸易波动的破坏性影响预计将持续，这使得资本市场保持谨慎，对经济预测高度敏感。

投资意向与资本化率

反映出高资本成本和持续经济不确定性，Altus Group最新的加拿大投资趋势调查（ITS）结果显示，四个基准资产类别的OCR上升至5.93%（图1）。这一温和的上升标志着市场资产定价的适度调整，主要受更高的债务成本和投资者信心减弱的驱动。

与此同时，10年期国债收益率作为长期借贷成本的基准，较上季度下降12个基点，降至3.20%。债券收益率的下降通常意味着融资成本降低，这可能进一步影响投资决策和市场中的物业估值。

资本化率的变化在主要资产类别中有所不同，反映出投资者对当前经济环境和各行业特定操作风险的不同反应。

例如，市中心的AA级写字楼资本化率上升至6.84%，较上一季度上升14个基点。虽然这些物业仍然吸引投资者的兴趣，但由于市场不确定性的增加，投资者要求更高的风险溢价以补偿潜在风险。

相比之下，单租户工业资产的资本化率在上一季度持平，保持在5.91%，显示出其在主要资产类别中年同比降幅最大。这种相对稳定表明，尽管经济不确定性加剧，投资者依然对现代、地理位置优越的工业资产的基本价值和收入稳定性保持长期信心。

加拿大商业投资活动与市场情绪

截至2025年上半年，加拿大商业房地产投资活动急剧下降，总交易额为242亿加元，同比下降22%。这种回撤反映了投资者在持续经济不确定性下对资本部署的谨慎。投资者并非缺乏兴趣，而是因不确定性而暂停了资本的部署，许多机构资金在观望，等待更清晰的经济和利率信号。由于持续的经济逆风和谨慎的货币政策立场，预计2025年第三季度投资量将进一步收缩。

投资者情绪则表现出地理上的差异，这通过投资者情绪调查得出的动量比率得以量化。该比率反映了受访者在各商业房地产市场的买卖意向。

在第三季度，温哥华、哈利法克斯和魁北克城成为所有资产类别中最受投资者关注的三个市场，显示出其被看作稳定性和长期增长潜力的市场。这三个市场与埃德蒙顿一同报告了正的动量比率，表明投资者的整体情绪倾向于收购。

风险厌恶与防御性资产的追求

在2025年第三季度，加拿大商业房地产市场继续表现出对稳定、低风险资产的强烈投资者兴趣。在复杂的经济逆风中，资本部署仍然高度选择性，导致核心资产类别的表现和情绪各异。

以食品为主的零售物业仍然是最受欢迎的物业类型，延续了自2024年第一季度首次注意到的趋势。这一持续的受欢迎程度反映了加拿大消费者行为的变化，经济压力使得可自由支配的支出转向必需品。这一基本支出转变使得食品为主的零售物业在更广泛的经济波动和不稳定中相对抗风险。

尽管在投资者偏好中排名第二，郊区多户住宅资产面临重大挑战，销售额在2025年上半年创下历史新低。持续的经济不确定性使得潜在买家难以进入市场，导致销售数字低迷和库存水平上升，尤其是公寓市场的情况，开发商被迫推迟或取消新项目。

工业部门也受到美国关税和持续贸易紧张关系的影响，造成该领域的波动性加大，影响制造业产出、物流规划和整体商业信心。根据Altus Group的最新工业市场更新，工业空间的可用性保持在较高水平，接近6.2%，表明市场条件较去年低点有所软化。

市场展望

2025年第三季度确认，加拿大商业房地产市场已经进入分化和加剧风险厌恶的时期。虽然BoC的降息是对经济减速的必要响应，但贸易波动的普遍影响和高资本成本限制了交易速度。在这种环境下，投资者继续采取高度选择性和防御性的立场。对优质资产的持续追求在投资者之间明显可见，尤其是食品为主的零售和市中心的AA级写字楼，而不太重要的部门如写字楼土地和B级物业则遭到冷落。

展望未来，预计到年底投资活动将保持有限。尽管交易量预计将继续低迷，但大量资金在观望中表明存在巨大的潜在需求。资本部署预计将集中在提供稳定、可预测现金流的对抗通胀资产上，表明当前以风险缓解策略为主导的市场分割将可能持续一段时间。