如何通过社区土地信托实现永久性住房保障

探讨社区土地信托如何确保加拿大的住房长期可负担性，避免投机与流离失所。

引言

想象一下，如果每当一所医院建成时，它都有一个到期日。在25年后，它将以最高出价出售，患者需要另寻他处的护理。这在医疗保健中是不可思议的，但这正是我们在加拿大对待可负担住房的方式。政府计划提供资金用于建设可负担的住房，但没有长期承诺来确保这些住房单元仍然保持可负担性。

随着联邦政府在规划新的住房项目时即将完成，我们必须确保可负担住房能够持续为后代服务。

政府向新住房项目投入数十亿资金，但所建住房并不要求长期保持可负担性，这意味着它们往往在几十年后又回到投机市场。

政府项目补贴住房建设的资本成本，租金可负担性通常只保证10到20年。最近的一项研究发现，加拿大在十年内每建成一个新可负担住房，就损失了10个可负担住房单元。

这表明土地被视为可交易资产，政府忘记了它同时也是家庭、社区和稳定的基础。如果政府真的想解决住房危机，就必须改变这种思维。

加拿大曾经做过。在70年代和80年代，政府大力投资合作住房，创造了数万套永久可负担的住房，至今仍为社区服务。这些投资证明了当土地和住房被视为长期公共商品而非短期商品时，可能发生的事情。

社区土地信托（CLTs）是这一愿景的下一代延伸。它们将永久性原则扩展到更广泛的住房类型、社区和用途，确保可负担性和稳定性不仅被赢得，还能得到保护。

我在不列颠哥伦比亚大学的同事Kuni Kamizaki撰写的新报告《加拿社区土地信托的案例：有前景的社区实践与公共政策选择》展示了CLTs如何重新构建住房对话，创造长期可负担的住房库存。这不仅关乎我们建造多少住房，更关乎谁掌控其下的土地。

CLTs是基于会员的非营利组织，永久持有土地以服务社区利益。人们可以购买个别单元的长期租赁权。这意味着土地被移出投机市场，民主管理，住房的可负担性被锁定，通常可达99年或更长。与那些在10到25年后出售而失去可负担性的房产不同，CLTs能够永久保持可负担性。

这并非遥不可及的梦想。Kamizaki指出，加拿大目前大约有45个CLTs正在运营或正在形成，其中超过60%的CLTs在过去五年内启动。它们从不列颠哥伦比亚社区土地信托基金会到多伦多的Parkdale社区土地信托，各自致力于集体所有权、社区治理和显著的可负担性。

CLTs扭转了通常的政策逻辑。公共拥有的土地往往被出售给私人开发商，正如Kamizaki所说，这代表了“公共利益的长期损失和建立深度可负担的非市场住房的失去机会”。一旦出售，土地就消失了，永久可负担性的机会也随之消逝。CLTs将土地留在社区手中，利用它来满足当地需求，而不是满足投机需求。

CLTs的益处不仅限于经济方面。它们可以通过挑战那些数十年来驱逐少数族裔社区的房地产实践，推动和解与种族正义。这种方式将土地视为一种关系，而非商品，这种理解根植于管理、责任和归属感。换句话说：将住房转变为家。

温哥华的Hogan’s Alley协会展示了这一潜力的实际情况。这个曾经繁荣的黑人社区在70年代因城市更新而被拆除。该组织现在正通过CLT努力恢复这片土地，重建一个以长期管理和土地归还原则为基础的黑人文化中心。这是住房正义与文化恢复交织在一起的典范。

但CLTs不能仅靠善意扩展。《国家住房战略法》承认住房是一项人权，但加拿大的政策仍然先将其视为市场商品，次之是必要品。基于市场的“解决方案”不可避免地重现了造成危机的同样条件——投机、绅士化、流离失所。

Kamizaki的报告概述了政府可以采取的几项步骤，将CLTs作为加拿大住房战略的核心部分，包括：

这些结构性承诺解决了核心问题：谁拥有土地？谁决定如何使用？谁从公共投资中受益？

CLTs通过将住房权的永久性与土地管理的永久性相匹配，回答了这些问题。它们将市场的波动性排除在外，将民主决策的权力交到居住和关心自己社区的人手中。

许多研究强化了CLTs提供持久可负担性、保护免于流离失所并增强社区联系的结论。真正的问题是，加拿大是否有政治意愿去接受它们。

住房危机迫在眉睫，机遇也同样紧迫。我们可以继续资助那些在一代人后到期的市场紧急方案，或者我们可以将土地从投机市场中移除，放入社区手中，将房屋转变为真正的家。