温哥华住房危机：市议会的盲目开发与现实脱节
温哥华市议会在住房问题上的盲目开发，导致住房危机愈演愈烈。我们需要更多关注可负担住房。
- Harrison Ming
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温哥华住房危机：市议会的盲目开发与现实脱节
撰稿人：David Fine，著名本地电影制作人、住房政策批评者，以及VanPoli Facebook小组的主持人。目前，他正在制作一部关于温哥华城市规划的纪录片。
在观看温哥华市议会将住房问题视为竞赛时，感到非常奇怪。ABC温哥华党不断宣传通过的批准数量，声称他们在“解决住房危机”方面是多么认真，仿佛除了这个数字外，其他任何考虑都无关紧要。
在OneCity、绿党甚至COPE党派的反对市议员中，显然他们也在顺势而为，投票时大多与ABC党步调一致。
是的，我们需要更多住房，许多新单元被自豪地批准，但这究竟意味着什么？这是否意味着我们在为这座城市提供所需的住房，还是市议会根本不在乎，只要他们可以宣传分数？值得注意的是，批准的只是已经通过的，而非已建成的，但如果这些住房并不是我们所需的，而其中相当一部分根本不会建成呢？
住房问题的复杂性
我们听到过关于公寓开发的同样呼声——我们需要它们来解决住房危机，声称大量市场住房的建设，积极向外国投资者推销，应该会释放出真正需要的可负担住房（这是一个值得怀疑的说法）。
然而，现在我们面临着公寓空置的过剩，开发商大量裁员并缩减项目。关于“疯狂”的定义，真是应验了。
尽管如此，YIMBY住房活动家仍坚持认为，正因为有了这些新的租赁住房，租金才会下降。“只需建造更多房屋，可负担性自然会跟随”，但请稍等——大多数新租赁项目仍在进行中，例如Senakw和其他大型项目。至今，尚未完成一项百老汇计划的开发，甚至很少有项目动工。
2025年迄今，约有1,000个租赁住房单位竣工，而2024年则有2,478个租赁公寓竣工——远高于2023年的1,208个。但在2021年和2018年，竣工数量更高，租金却没有相应减少，那么有什么新变化呢？最显著的变化是，移民和学生签证的减少抑制了需求。许多人呼吁这一点，尽管常常因此被指控为种族主义！限制短期租赁也对供应产生了积极影响。所有这一切都没有动工。
市议会的盲目追求
尽管如此，市议会却一心一意地追求开发批准的狂热，有时一周内就有三到四个重新划区的申请。正如不断重复的那样，“我们正处于住房危机中”，因此似乎没有其他问题或关切值得考虑，因为每一个重建申请都会获得批准。此时，公众听证会基本上只是走过场，偶尔对租户被驱逐的问题表示担忧，但并不足以阻止任何重建项目通过。所有市议员在每个申请上的投票基本上是一致的。
住房危机的真实状况
有时，提出住房危机可能并不像表面上看起来那么简单。我们常常被提醒租赁空置率极低，但很少有人考虑到，加拿大按揭和住房公司（CMHC）的数据仅涉及保障的专用出租房屋，忽略了数以千计的由房主和投资者管理的无保障私有租赁房屋。这意味着，目前1.6%的空置率并不是真实的反映。肯定地说，普通观察者注意到周围有更多的空房出租牌，而逻辑告诉我们，如果租金在下降，那一定是因为空置率在增加，那么如果空置率没有改善，这又如何解释呢？
尽管市议会坚持认为，主要问题不是缺乏住房，而是缺乏可负担住房，而在百老汇计划区域开发的数千个单位并不会解决这个问题。
未来的展望
那么，关于20%低于市场价格的租赁住房部分呢？它们是存在的，但大多数将主要用于替代现有的低于市场价格的步行公寓，这些公寓将被拆除以建造这些高楼。因此，我们最终将基本没有新的可负担住房，这将导致大多数单位都是较小且无法负担的。
我们已经看到例子，月租金为2,400加元的小型单间和4,000加元的中等大小两居室。这些都不是适合家庭的住房，也不具备可负担性，那么它们到底是为谁服务的呢？
Daily Hive Urbanized曾报道，许多租户通过挤入共享公寓来寻找他们能负担得起的住房。那么，猜猜看？没有一项市场单位计划能够为这些租户提供逃生之路。如果他们已经挤入共享住房，他们肯定不会考虑支付我们目前所看到的市场租金。剩下的少量低于市场的单位在之前被驱逐的租户返回后将很快被抢购一空，而绝大多数单位将以市场价格出租。
市议会显然坚定不移地认为，解决我们所有住房需求的答案就是建造高楼，而且要建造很多。因此，为什么市议会对我们许多人可以清晰地看到的温哥华真正住房危机的现实如此脱节？并不是说他们没有听到来自公众会议和听证会中许多人的声音。
人们为什么要排队发言每个开发申请，明知道他们所说的不会改变任何事情？我联系过的发言者感到，他们必须把自己的声音记录下来。不发言会给人一种居民完全支持正在发生的事情的印象，也许，听到人们多次对这些问题发言，能够促使市议会进行一些反思。如果仅仅如此。听取居民的乏味过程结束后，橡皮图章似乎就准备落下。
具体案例分析
最近一个显著的重新划区案例是位于SkyTrain商业-百老汇站的巨型Safeway改建项目。该项目将建造40层高的塔楼，几乎是大多数百老汇计划塔楼的两倍高度，然而，令人震惊的是，它完全不提供低于市场价格的住房。该项目在只有COPE市议员Sean Orr反对的情况下通过，原因是完全缺乏低于市场的住房。其他开发商会想知道，为什么他们必须承担低于市场价格的负担，而这种“交通导向开发”却可以获得免税通行，密度却是两倍。
有一个社区计划，即Grandview-Woodland社区计划，由市政府发起，居民可以提供意见并分享他们的优先事项。志愿者投入了无数小时来制定一个重要的密度化计划，包括塔楼，但要有社区设施和反映社区特质的特点。然而，该计划几乎被完全忽视。
有超过100位公众发言者出席，大多数反对重新划区。发言者132和134是两位迫切需要住房的年轻女性。她们清晰而有力地阐述了问题。如果这是与Jimmy Stewart的电影，或许她们情感丰富、切中要害的评论可以扭转局势，市议会会看到曙光。但这里并没有这样的运气。Safeway开发项目经历了超过10年的延误，市议会似乎不愿意再承受另一个延误的责任。
Safeway的地点不会驱逐任何人，这是一线希望，但在1270-1290 West 11th Ave.的重建案例中，大约30个单位的租户正在为避免社区被开发商利润摧毁而斗争。第一位发言者是Teresa Alfeld，一位口才伶俐、聪明的租户，她在该楼宇中面临驱逐（她也是我正在制作的纪录片“这是我们想要建设的城市吗？”中的一员）。
Teresa的评论非常有力。请在此收听她完整的八分钟演讲。市议会不断坚持认为一切都很好，因为“我们在北美拥有最强的租户保护”，但Teresa谈到了一个功能失调和不尊重的过程，伴随着错误的信息、破坏承诺、混乱的传达，以及不断变化的市政府工作人员。她尖锐的评论显然超出了市议会的理解，最终市议会一致通过了该项目，但她明确表示，这次投票对租户意味着：情感压力和住房不安全。市政府甚至提供了如何应对潜在无家可归的信息。
每位发言者都谈到了市政府租户搬迁保护政策（TRPP）的失败，这使得绿党市议员Pete Fry提出一项动议，以确认开发商是否在TRPP下履行其义务。
ABC市议员眉头紧锁，质疑这样的动议是否会对整个百老汇计划造成混乱。ABC市议员Lenny Zhou担心这样的条款会导致项目延误。ABC市议员Mike Klassen表示，他认为该动议可能会导致混乱，因此不支持，而ABC市议员Brian Montague则反对，因为他担心这意味着每个申请都可能受到这样的修订。
请记住，这项动议只是关于确保开发商遵守现有规定，仅针对这一项开发。没有更多的新苛刻程序，只是市议会确认现有租户在TRPP下的权利得到了维护，但ABC市议员却尽可能寻找每一个理由来表明这是个坏主意。OneCity市议员Lucy Maloney支持该动议，而Orr在这一开发项目公听会上缺席，这将驱逐大量居民。
Josh White，市政府的规划、城市设计和可持续发展总监，走上讲台，向市议员保证这不会成为先例，也不会对项目造成任何实质性延误。在这样的保证下，除了一个ABC市议员外，所有其他市议员没有找到任何合理的反对理由，因此动议通过，只有一位ABC市议员仍表示反对。这微小的让步，仅仅是为了确保开发商遵守其约定的条款，在Alfeld看来是一个胜利，但在整个申请通过一致的背景下，这无疑是苦乐参半。
尽管如此，确实有一个与这一问题密切相关的积极因素。其中一位租户恰好与建筑所有者交谈，似乎因反对和批评而感到不安。他抱怨说，开发项目根本不会建成，因为“它不划算”。
是的，这整个密度化工程似乎并不是在建设住房，而是在通过获取许可来提高土地价值，然后转手。在Safeway重建的案例中，Crombie REIT——该物业的所有者——甚至没有那么隐晦。他们公开表示，他们的选项之一是将该地点货币化。这是另一种说法，意思是“我们不打算建造任何东西，相反，我们将其出售给其他人，带着可观的利润离开。”
显然，许多房产所有者正在利用百老汇计划谋取利润，而并无意建设住房，出于某种原因，我们的市议会似乎对此视而不见。我们不得不问，这种明显的欺诈行为为何似乎对市议会毫无兴趣。也许是因为他们更关注于批准住房的外观，尽管很大一部分住房根本不会实际建成，而所建成的住房对那些急需住房的人来说又是如此昂贵。显然，他们并不是不知道，因为一位接一位的发言者都在告诉他们这一点。