温哥华奥运村的建设：马勒克兄弟的艰辛故事

我们生活在一个纠正历史错误的时代——在许多参与温哥华房地产行业的人们心中，温哥华市对千年发展公司的处理就是一个重大错误。

在千年发展公司为温哥华2010年冬季奥运会建造运动员村之前，他们已经在多个成功项目和稳健的下陆地业绩上高歌猛进，这一切可以追溯到80年代初。彼得和沙赫拉姆·马勒克兄弟来自伊朗，受过英国教育，因按时、按预算交付城市基础设施项目而受到温哥华市的欢迎，甚至还得到过市政府的推荐信。市政工作人员鼓励他们与其他四位知名开发商一起投标奥运村，他们也毫不犹豫地接受了这一机会，尽管之前错失了像伍德沃德大楼这样的机会。

最终，马勒克兄弟在短短30个月内建造了一个全新的社区，包括八个城市街区、九英亩公园、21栋多层建筑和70,000平方英尺的零售空间。然而，在项目尚未完成之前，市政厅对开发商的持续负面宣传和错误信息已经开始损害项目的声誉，称他们超出预算，最终花费10亿美元，而非预测的7.5亿美元，甚至有一本关于马勒克家族及该项目的新书对此进行了详细记录。

媒体也起到了推波助澜的作用，描绘这个项目是市长格雷戈·罗伯逊及愿景委员会所继承的问题，运动员村被称为“鬼城”。

但事实上，记者理查德·利特莫尔表示，项目的实际花费为6.3亿美元，市政府不仅收回了债务，还多收了7000万美元，而马勒克兄弟却承受了巨大的经济损失和声誉打击。如今，奥运村早已不再是“鬼城”，而是温哥华最繁华、最受欢迎的社区之一。

马勒克兄弟本应因在经济危机期间实现了不可能的任务而受到庆祝——在两年半内建造整个社区，然而，市政府却将他们推向了接管程序，并最终扣押了他们的大部分资产，甚至试图夺走他们的住房，根据利特莫尔的书《城市建设者：马勒克兄弟、奥运会与温哥华的历史馈赠》。

当市政府最终夸耀偿还了他们的奥运村债务时，却遗漏了一些重要细节。市政府出售了市场租赁和商业空间，但却以超高的利率向千年发展公司贷款（而自己却支付较低的利率）；他们扣押并清算了马勒克兄弟辛苦积累的资产，这些资产作为担保；还以9100万美元的价格将最后67个单位批量出售给了温哥华的阿奎利尼集团。利特莫尔指出，千年公司并未获得批量出售的机会。

像所有开发商一样，马勒克兄弟也成立了一家名为SEFC的壳公司来负责该项目。尽管马勒克兄弟始终希望在项目完成后回收成本，利特莫尔认为，在2010年，市政府却将他们的SEFC公司推入接管程序，并交给了会计公司安永，最终使其破产。

利特莫尔表示：“尽管马勒克兄弟遭受了来自各方的攻击，并几乎失去了所有的股权，但在所有交易中，他们依然在法律上处于正债状态。他们从未个人接管或破产。”

然而，当他们在首笔2亿美元的高利贷贷款还款中短缺800万美元时，市政府接管了千年公司在项目中的所有资产及其作为担保的所有资产。

“如果是大银行或贷方，绝不会在项目已经完成的情况下要求偿还贷款，”彼得·马勒克在书中表示。“相反，银行会乐意在一个显然在长期内安全的投资上延长时间，且利率远高于市场。”

他补充道：“他们简直是无情至极。”

利特莫尔表示，他的书之所以写成，正是因为前规划联合主任拉里·比斯利鼓励马勒克兄弟讲述他们长久以来被忽视的故事。马勒克兄弟最初不太愿意，但幸运的是，他们保存了当时的详尽记录，并允许他采取新闻报道的方式。为了保护自己，利特莫尔对马勒克兄弟的说法进行了核实，并请律师审查了书稿。

大问题是，为什么花了十年时间才为自己辩护。

“这在很大程度上解释了为什么这个故事在当时没有被准确地讲述，”利特莫尔在采访中表示。“首先，他们是非常低调的人，不是那种站出来大喊大叫的人。超级私密。他们感到羞辱，极其尴尬，因为当时主流叙述有点像是恶意和父权式的‘这些移民小子被困住了’。

“如果不是拉里·比斯利说服他们写这本书，他们仍然不会说。”

利特莫尔指出，大部分债务是在马勒克兄弟失去对项目控制时产生的。在四年内，项目由市政府和接管公司安永控制。

“你只能想象，如果你相信市长格雷戈·罗伯逊和市议员杰夫·梅格斯所说的，市政府承担了10亿美元的责任，那300万美元的损失是怎么来的。市政府并没有承担10亿美元的责任。他们向马勒克兄弟收取了630亿美元，而根据他们自己2014年的计算，他们完全收回了这些金额。”

利特莫尔同样指出，其他开发商早就会放弃他们的定金，而保护作为担保的资产。市政府当时的房地产服务主任迈克尔·弗拉尼根在利特莫尔的书中被引用道：“这当时是北美最雄心勃勃的项目。没有其他开发商能够同时建造这么多单元；任何其他开发商都会选择放弃。”

如果当时他们选择放弃，这对城市和奥运会来说将是潜在的灾难。但他们坚持了下来，相信一旦完成，市民和政治家都会欣赏奥运村的质量和设计，利特莫尔表示，市政高级工作人员也用支持的言辞鼓励他们，因此他们对结果感到信心满满。

他们未预料到的是，当愿景党进入政坛时，政治气候发生了变化。愿景市长候选人格雷戈·罗伯逊在民调中落后，而NPA党候选人彼得·拉德纳被预期会赢得2008年选举。利特莫尔写道，愿景党利用项目周围的财务困境为自己谋取政治利益，使得现任的NPA党看起来像是搞砸了工作，给纳税人带来了损失。结果，罗伯逊和愿景党在选举中获胜，并继续利用奥运村的批评作为政治筹码，在之后的两次选举中继续使用这一策略。

“我真心相信，他们连胜三次选举很大程度上得益于这个问题，因为他们在第一次选举中受到重创，”利特莫尔说，并补充道他和拉德纳是朋友。

这种政治议程的前提可以帮助解释，为什么市政府召开了一场奇怪的新闻发布会，抱怨缺陷并展示一间套房里厕所的漏水，而他们的首要目标应该是完成项目。

在书中，沙赫拉姆将这次经历形容为“非常痛苦”，是一次财务和声誉上的打击。他们也因媒体对他们的错误描述而受到深深的伤害，媒体称他们破产。尽管遭遇了重大挫折，他们在下陆地地区仍然持续发展。

在他们提交投标之前，马勒克兄弟对这笔交易曾有过二次考虑，而这笔交易从一开始就存在问题。市政府并未将村庄土地的所有权转让给千年发展公司，而是希望在奥运会之后保留所有权。任何借过钱的人都知道，在一块租赁土地上获取7.5亿美元的贷款是多么困难。但市政府拒绝重新谈判，希望保留对这一重要奥运项目的控制权。时任市长山姆·沙利文告诉利特莫尔，他事后后悔这种短期租赁的要求。

千年公司只能找到一家名为Fortress的纽约对冲基金愿意提供融资，利率为10.5%。市政府也同意为1.93亿美元提供担保，以弥补土地无法用作担保的事实。

根据市政府的说法，他们提供了1.93亿美元的担保，以及与Fortress的完成担保协议，使市政府面临该项目的“全部财务风险”。

利特莫尔揭露的一个惊人细节是，当市政府接管马勒克兄弟从Fortress的贷款时，他们发现有贷款方愿意以大约2.25%的较低利率进行再融资。但市政府却继续以约10.5%的利率向马勒克兄弟收费。利特莫尔表示，利率上调的贷款使马勒克兄弟损失约1.1亿美元。他们还面临其他意想不到的成本，与运动员村的安全、交付370个低于市场价格的单元以及超高的环保建筑标准有关。

根据书中所述，千年公司从美国对冲基金借款3.2亿美元。当2008年次贷危机发生时，Fortress切断了对他们的资金支持，马勒克兄弟向市政府请求1亿美元的过渡融资，以维持施工。

在一次非公开会议上，由NPA和愿景党成员组成的财务委员会一致批准了这一融资。但有人泄露了这一安排，引发了媒体驱动的丑闻。正是在那时，对兄弟俩的叙述发生了变化，似乎对他们的攻击运动正在酝酿之中。

“愿景温哥华对秘密和财务无能的指控如同魔咒般灵验，”利特莫尔写道。

当时的愿景温哥华市议员杰夫·梅格斯表示，他没有读过这本书，也不打算“重新审视所有这些细节”。但他相信市政府的曝光量“达到了10亿美元”，并批评前市议会选择了“最佳价格”而不是“最佳项目”。

“他们（马勒克兄弟）本以为——很多人在那个时候也如此认为，市场永远不会下跌。一切都会继续前进。他们做了非常大的出价，而山姆·沙利文市议会对此感到满意。”

至于市政府，他表示：“它有义务满足国际奥委会的要求，在2010年奥运会之前准备好村庄。没有停止的选项。其次，马勒克兄弟从对冲基金借款的利率非常高，市政府作为后盾。因此，他们可以争论债务问题。事实上，温哥华市政府有责任为千年发展公司提供资金以完成项目，但它无法独立做到这一点。它将债务转嫁出去，这在2008年选举中成为一个问题，正因为担忧，愿景温哥华、格雷戈·罗伯逊承诺对账目进行全面审查和审计，并发布结果，我们也做到了。

“通过接管债务，摆脱对冲基金的控制，并引入市政府可获得的更便宜的融资，我们在一天之内节省了9000万美元。因此，马勒克兄弟在这么长一段时间后再回来，称他们受到不公正对待，我感到不满。市政府面临着一个截止日期，这是他们有责任完成的。整个省在奥运会方面的声望都岌岌可危。通过努力工作和巨大的努力，我们得以在规定时间内收回债务，并完成项目。因此，这简直是试图重写历史，虽然人们有权这样做，但我认为事实是显而易见的。”

与此同时，马勒克兄弟则提出了不同的观点，并最终提交了他们迫切需要的事件版本供公众辩论。