“显著夸大”：为百老汇计划提议的住房供应可能是空洞的

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原文内容： 温哥华的租赁住房变得越来越难以交付，对于那些拥有必要资本的开发商来说，开发项目几乎无法盈利，许多其他地点则处于搁置状态。租户能够支付的租金是有限的，随着租金上涨和利率下降，转向公寓的趋势将越来越合理，Townline的总裁达里尔·辛普森（Daryl Simpson）表示。

在最近的一次行业小组讨论中，辛普森在城市发展研究所（UDI）的年度午餐会上表示，温哥华500街区的百老汇计划中的许多项目将不会实现。

“我认为目前大多数政客看着百老汇计划，看到那些提出的数十个项目，认为供应很充足。但现实是，这些建筑很难……许多项目将不会被建造。政府意识到他们认为在管道中的供应可能会很快消失只是时间问题。”

辛普森在后续采访中表示，Townline在该计划中有两个提议的租赁建筑地点，两个地点均包括20%的低于市场价住房。

“我们在Townline有两个在百老汇计划中的地点，目前这些项目的经济性是可行的——虽然不是很好，但可以运作。我们相对便宜地购买了土地，可能比大多数人都便宜。而它们现在仅仅勉强可行。我们有如此多的供应，并且由于百老汇计划解决了西侧的供应问题，这个想法我认为有点神话，因为塔楼项目的申请并不一定意味着三到四年内能够交付住房。

“而且由于每个街区只允许一定数量的密度，许多组织和家族办公室等都在提交申请，以确保他们的塔楼能够被纳入该街区，但这并不一定会在接下来的两年或三年内转化为建筑许可证。因此，我认为百老汇计划中的供应量被显著夸大了。”

市政府有一个战略，计划在十年内交付20,000个新的保障市场租赁住房单位，其中大部分对年收入高达80,000美元的家庭是可负担的。市政府通过了一项低于市场租赁住房政策，允许完全为租赁目的建造的项目在高度和密度上增加，至少20%的楼面面积用于低于市场租赁住房，也称为包容性分区。这些低于市场的单位租金设定为低于全市平均租金的20%，该数据由加拿大抵押贷款和住房公司发布。百老汇计划对租赁建筑有20%的低于市场要求。市议会刚刚批准了该计划内三个主要租赁塔楼的重新分区，包括PCI开发公司在1434-1456 W. 8th Avenue的25层塔楼，Westridge Holdings在1245-1265 W. 10th Ave.的20层塔楼，以及Prospero International Realty和Five Mile Holdings在1190 W. 10th Ave.的22层塔楼。

达里尔·辛普森、詹妮弗·波德莫尔·拉塞尔（Jennifer Podmore Russell）和埃里克·卡尔森（Eric Carlson）在1月23日的UDI午餐会上。/ Nch’ḵaỷ发展公司

辛普森相信供应会到来，但建设所需的租金将无法实现。他在UDI的听众面前表示，“目前市场可以吸纳的租金高于5.50美元每平方英尺的租金更多”，“多户住宅库存和现有库存比过去10年都要高。”

“我担心的是经济问题，租金可能不会以足够的速度上涨，以证明在该地区交付住房的成本，城市越早意识到这一点，我们都将越好。”他在采访中说。

“我认为我们都应该希望租金不会上涨到验证这些财务模型所需的水平，因为那样我们就会面临真正的可负担性问题，而没有人希望那样。”他补充道。

他说，这些高租金和下降的利率——尤其是75到100个基点——可能会触发公寓市场的回归。

“我在UDI的活动上发表了一些评论……我认为在短期到中期内——可能今年不行，但明年有可能——随着利率的降低，房屋拥有权变得对人们更可及，公寓市场将会回归。现在市场非常安静，但如果租金保持高位，人们将会重新回到房屋拥有权。我敢打赌，百老汇计划中有一些项目在两到三年后作为公寓项目的财务模型会比作为租赁项目更好。”

“现在，未来价值的普遍缺乏信心。但这会改变。这是波动的。对未来的信心会回归，预售也会再度刺激。我现在听起来像个推销员——而且我们现在没有很多房源出售，所以这对我们并没有太大好处——但我认为人们会回望2025年说，‘哎，我应该那时候买的。’”

这种转变将要求市政府适应新的市场现实。

“如果公寓市场需要从现在的状态改善，市政府需要明确目标是什么？是交付住房单位，还是交付租赁单位？今天的租赁状况，我在UDI午餐会上说过，我们不应该将租赁与可负担性混为一谈。因为这不是同一回事。在格兰维尔每平方英尺六美元是昂贵的，并不是很多人能负担得起。”

他说，开发商需要能够为住宅建筑设定自己的停车比例。此外，辛普森建议市政府重新考虑低于市场的要求，以便希望能建造更多的租赁住房。

“在租赁项目中提供低于市场的住房的需求使这些项目现在变得不可行，因为如果你正在建造一个租赁项目，市政府要求20%的单位为低于市场租金，这足以将其搁置。我们必须问自己，我们宁愿拥有150个市场租金的单位，还是宁愿没有单位？这很可能会开始发生。”